전세가율 90% 넘으면 계약하면 안 되나요?

전세가율이 90%를 넘는다는 것은 그 자체로 위험 신호인 것은 맞지만, 무조건 계약을 피해야 하는 절대적인 기준은 아닙니다. 더 중요한 것은 등기부등본상의 다른 권리관계입니다. 예를 들어, 근저당이 전혀 없는 상태의 90%와, 근저당이 있는 상태의 70%는 위험도가 다를 수 있습니다. 전세가율이라는 비율보다는 ‘(근저당 채권최고액 + 내 보증금) / 예상 매매가’라는 실질적인 위험도를 계산해보는 것이 더 정확합니다.

등기부등본 을구가 깨끗하면 안전한 건가요?

을구가 깨끗하다는 것은 집을 담보로 한 대출(근저당)이 없다는 의미이므로 매우 긍정적인 신호입니다. 하지만 그것만으로 100% 안전을 보장하지는 않습니다. 갑구에 신탁이나 압류 등 다른 문제가 있을 수 있고, 등기부에 보이지 않는 임대인의 세금 체납이나 나보다 먼저 입주한 선순위 임차인의 보증금도 위험 요소가 될 수 있습니다. 따라서 을구 확인과 더불어 갑구 확인, 임대인의 세금 완납증명서 확인, 전입세대열람을 통한 선순위 임차인 확인을 모두 거쳐야 합니다.

집주인이 법인인데 괜찮을까요?

임대인이 법인인 경우, 개인 임대인보다 더 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 먼저 법인 등기부등본을 통해 정상적으로 운영되는 법인인지, 계약을 체결하는 사람이 법인의 대표가 맞는지 확인해야 합니다. 대리인일 경우 법인 인감이 날인된 위임장을 받아야 합니다. 또한 법인은 재무 상태가 복잡할 수 있으므로, 해당 법인의 신용도나 세금 체납 여부를 확인하는 것이 좋으며, 전세보증금반환보증 가입을 적극적으로 고려하는 것이 안전합니다.

계약일과 잔금일 사이에 집주인이 대출받으면 어떡하죠?

임대차 계약의 허점을 이용한 사기 유형 중 하나입니다. 이를 방지하기 위해 계약서 특약사항에 ‘잔금 지급일(또는 임차인의 전입신고 효력 발생일)까지 현재 상태의 권리관계를 유지하며, 새로운 근저당권 설정 등 일체의 권리 변동을 하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 배액 배상한다’는 취지의 문구를 기재하는 것이 중요합니다. 그리고 잔금 당일, 돈을 보내기 직전에 반드시 등기부등본을 다시 한번 확인해야 합니다.

다가구주택은 뭘 더 봐야 하나요?

다가구주택은 건물 전체가 하나의 주택으로 등기되어 있어, 다른 세입자들의 보증금이 모두 나의 ‘선순위 채권’이 될 수 있습니다. 따라서 이 집에 나보다 먼저 들어와 사는 다른 세입자가 몇 명이고, 그들의 총 보증금액이 얼마인지 파악하는 것이 핵심입니다. 주민센터에서 ‘전입세대열람’을 통해 확정일자 부여 현황을 확인하고, 임대인에게 다른 세입자들의 보증금 총액이 기재된 확인서를 요청해야 합니다. 건물 전체의 시세에서 건물 전체의 근저당과 선순위 보증금 총액을 뺀 금액이 내 보증금을 포함한 나머지 보증금을 감당할 수 있는지 확인해야 합니다.

신탁부동산은 그냥 피하는 게 답인가요?

무조건 피할 필요는 없지만, 일반적인 계약보다 훨씬 더 엄격한 확인 절차가 필요합니다. 핵심은 ‘누가 진짜 계약 권한을 가졌는가’를 서류로 확인하는 것입니다. 등기소에서 ‘신탁원부’를 발급받아 임대차에 대한 권한이 누구에게 있는지, 계약 시 어떤 조건이 필요한지 확인해야 합니다. 보통 법적 소유자인 신탁회사의 서면 동의가 필수적입니다. 만약 임대인이나 중개인이 이런 절차를 번거로워하거나 명확한 서류를 보여주지 않는다면, 그때는 피하는 것이 정답입니다.

등기부등본 보는 법 — 전세 계약 전에 반드시

갑구와 을구에서 무엇을 보고, 무엇이 있으면 멈춰야 하는지.

전세 계약은 큰돈이 오가는 일입니다. 임차인 입장에서 불안감을 느끼는 것은 당연합니다. 이 글은 막연한 불안을 구체적인 확인 목록으로 바꾸는 것을 돕습니다. 모든 확인은 등기부등본에서 시작합니다.

왜 등기부부터인가

이 사이트는 특정 건물의 전세 계약이 안전한지 위험한지 판정하지 않습니다. 공개된 실거래가만으로는 위험을 판단할 수 없기 때문입니다. 전세가율은 참고 지표일 뿐이며, 그 자체로 계약의 안전을 보장하지 않습니다. 전세가율이 낮아도 위험한 계약이 있고, 높아도 문제없이 마치는 계약이 있습니다.

진짜 위험은 공개된 정보 바깥에 있습니다. 집주인의 대출 이력이나 세금 체납 여부가 대표적입니다. 등기부등본은 바로 이 감춰진 정보를 확인하는 첫걸음입니다. 등기부를 통해 해당 주택에 설정된 빚이 얼마인지, 소유권을 둘러싼 분쟁은 없는지 파악할 수 있습니다.

전세가율 통계와 등기부등본의 내용을 합쳐 보아야 비로소 해당 주택의 재무 상태를 입체적으로 이해할 수 있습니다. 막연히 ‘깡통전세’를 걱정하기보다, 등기부등본을 직접 확인하고 무엇을 점검해야 하는지 아는 것이 중요합니다. 이 과정을 통해 임차인은 계약 과정에서 더 많은 정보를 갖고 능동적인 결정을 내릴 수 있습니다.

어디서 떼나

등기부등본은 누구나 열람하고 발급받을 수 있는 공개된 문서입니다. 대법원 인터넷등기소 웹사이트나 앱을 통해 비대면으로 쉽게 확인할 수 있습니다. 주소만 정확히 알고 있다면 약간의 수수료로 해당 부동산의 모든 권리 관계를 볼 수 있습니다.

등기부등본 확인은 한 번으로 끝나지 않습니다. 최소 두 번은 확인해야 합니다. 처음은 집을 알아보고 계약을 결정하는 시점입니다. 이때 등기부를 통해 기본적인 권리 관계를 파악하고 계약 진행 여부를 판단합니다. 문제가 없다고 판단되면 계약 날짜를 잡게 됩니다.

계약 당일 잔금 직전 확인이 필수

두 번째 확인은 훨씬 더 중요합니다. 계약 당일 잔금을 치르기 직전에 다시 한번 등기부등본을 떼어봐야 합니다. 그 사이 집주인이 새로 대출을 받거나 다른 권리 관계가 설정될 수 있기 때문입니다. 만약 처음 확인했을 때와 다른 내용이 기재되었다면, 잔금 지급을 멈추고 상황을 파악해야 합니다.

부동산 중개인에게만 의존하지 말고, 직접 등기부등본을 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 이는 자신의 보증금을 지키기 위한 가장 기본적인 절차입니다. 몇 분의 시간과 약간의 비용으로 예방할 수 있는 위험은 확실히 예방하는 편이 현명합니다.

표제부·갑구·을구

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다. 각 부분은 서로 다른 정보를 담고 있으며, 순서대로 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이 세 가지를 모두 확인해야 해당 부동산의 법적 상태를 정확히 파악할 수 있습니다.

표제부는 부동산의 ‘신분증’과 같습니다. 여기에는 부동산의 소재지, 지번, 건물명칭 및 번호, 면적 등 물리적인 현황이 표시됩니다. 내가 계약하려는 집의 주소와 면적이 표제부의 내용과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 다세대주택이나 오피스텔의 경우, 동, 호수가 정확한지 주의 깊게 봐야 합니다.

갑구는 소유권에 관한 사항을 담고 있습니다. 현재 소유자가 누구인지, 언제 어떤 방식으로 소유권을 취득했는지 알 수 있습니다. 소유권에 제한이 걸리는 압류, 가압류, 경매, 신탁 등의 기록도 모두 갑구에 나타납니다. 계약 상대방이 등기부상 소유자와 일치하는지 확인하는 것이 갑구 확인의 첫 단계입니다.

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록합니다. 임차인에게 가장 중요한 정보인 저당권, 근저당권, 전세권 등이 여기에 등기됩니다. 쉽게 말해 집주인이 이 집을 담보로 얼마나 돈을 빌렸는지 확인할 수 있는 부분입니다. 을구에 아무런 기록이 없다면, 해당 부동산을 담보로 한 대출이 없다는 의미이므로 ‘기재사항 없음’으로 표시됩니다.

갑구에서 볼 것

갑구에서는 현재 소유자가 누구인지 확인하는 것이 가장 기본입니다. 계약서에 도장을 찍는 임대인이 갑구의 ‘소유자’란에 기재된 사람과 동일 인물인지 신분증을 통해 대조해야 합니다. 만약 대리인과 계약한다면, 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아야 합니다.

소유자 확인만큼 중요한 것이 소유권을 제한하는 등기 여부입니다. 아래와 같은 등기가 있다면 계약을 진행하기 전에 그 의미를 정확히 파악하고 신중하게 결정해야 합니다. 대부분의 경우, 이런 등기가 있다면 계약을 멈추고 다른 집을 알아보는 것이 안전합니다.

가압류·압류 — 집주인의 채무 문제로 채권자가 법적 절차를 밟고 있다는 신호입니다. 이 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있음을 의미합니다.
가처분 — 소유권 자체에 대한 다툼이 있어, 집주인이 집을 팔거나 담보로 잡는 행위를 금지하는 법원의 처분입니다.
경매개시결정 — 이미 경매 절차가 시작되었다는 뜻입니다. 이런 집을 계약하는 것은 매우 위험합니다.
신탁 — 소유권이 신탁회사로 넘어가 있다는 의미입니다. 이 경우 법적 소유자는 신탁회사이므로, 집주인(위탁자)과 직접 계약하면 무효가 될 수 있습니다.

이러한 등기는 임차인의 보증금보다 우선하여 변제될 가능성이 높습니다. 즉, 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 갑구에 소유권 이전이나 단독 소유 외에 복잡한 내용이 있다면 일단 멈추는 것이 원칙입니다.

을구의 근저당이 핵심이다

을구는 집주인의 부채, 즉 집을 담보로 한 대출 규모를 보여주는 핵심적인 부분입니다. 대부분의 경우 ‘근저당권설정’ 등기가 되어 있을 것입니다. 근저당권은 은행이 돈을 빌려주면서 해당 부동산을 담보로 잡는 권리를 의미합니다. 만약 집주인이 돈을 갚지 못하면, 은행은 이 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 회수할 수 있습니다.

채권최고액의 의미

여기서 중요한 개념은 ‘채권최고액’입니다. 이는 집주인이 실제로 빌린 원금(대출 잔액)이 아니라, 은행이 대출 원금에 이자와 연체 비용까지 고려하여 설정한 최대 회수 가능 금액입니다. 보통 실제 대출금의 120%에서 130% 수준으로 설정됩니다.

임차인 입장에서는 실제 대출 잔액을 알 수 없으므로, 등기부등본에 적힌 채권최고액 전체를 선순위 채무로 간주하고 위험을 계산해야 합니다. ‘집주인이 대출을 거의 다 갚았다’는 말만 믿어서는 안 됩니다. 모든 판단은 등기부등본에 기재된 채권최고액을 기준으로 해야 합니다.

내 보증금과 순위 경쟁

만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 등기 순서에 따라 돈을 돌려받는 순서(배당 순위)가 정해집니다. 임차인이 전입신고와 확정일자를 받기 전에 설정된 근저당권은 임차인의 보증금보다 변제 순위가 앞섭니다. 즉, 은행이 먼저 돈을 받아 가고 남는 금액에서 임차인의 보증금을 돌려받게 됩니다.

따라서 ‘을구의 채권최고액 + 나의 전세보증금’의 합이 주택의 예상 매매가를 초과하거나 근접한다면 매우 위험한 상황입니다. 집이 시세보다 낮게 낙찰될 경우 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 커집니다. 이것이 등기부의 을구를 반드시 확인하고 보수적으로 판단해야 하는 이유입니다.

전세가율과 함께 보면

전세가율은 주택 매매가 대비 전세가의 비율을 나타내는 지표입니다. 아래 표에서 보듯, 아파트, 빌라, 오피스텔 등 주택 유형별로 전세가율은 다르게 나타납니다. 이 비율은 시장의 전반적인 상황을 이해하는 데 도움을 주지만, 개별 계약의 안전을 보장하지는 못합니다.

전세가율만 보고 ‘비율이 낮으니 안전하다’거나 ‘높으니 위험하다’고 단정할 수 없습니다. 진짜 위험 평가는 등기부등본의 을구에 기재된 근저당권과 함께 봐야 완성됩니다. 전세가율이 70%라도, 매매가의 30%에 달하는 근저당이 설정되어 있다면 사실상 위험도는 100%에 육박하기 때문입니다.

올바른 위험 점검 방식은 다음과 같은 계산을 머릿속에 두는 것입니다. (등기부등본 을구의 채권최고액 + 선순위 임차보증금 + 나의 전세보증금)이 주택의 예상 시세와 비교해 어느 정도 수준인가? 이 합계가 예상 시세를 넘어선다면, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

따라서 전세가율은 1차적인 참고자료로 활용하되, 최종 판단은 등기부등본을 통해 확인한 선순위 채권액을 더한 종합적인 기준으로 내려야 합니다. 전세가율이 주는 막연한 인상보다, 구체적인 숫자를 더한 실질적인 부채 비율이 더 중요합니다.

주택 유형별 전세가율 — 전국
유형	전세 거래	건물	전세가율(중앙값)	하위 25%	상위 25%	90% 이상	시세 확인 불가
아파트	451,489건	47,686곳	71.4%	63.8%	79.7%	9.2%	4.5%
빌라	78,711건	37,255곳	71.7%	60.7%	84.3%	12.6%	46.6%
오피스텔	59,783건	9,539곳	88.2%	79.7%	97.0%	46.6%	25.7%

국토교통부 실거래가 공개시스템 (최근 12개월 전월세 · 매매 최근 5년 · 2026-09-04 갱신). 전세가율 = 전세보증금 ÷ 같은 건물 매매 기준가. '시세 확인 불가'는 5년 안에 매매 실거래가 한 건도 없어 기준가를 만들 수 없는 건물의 비중이다. 전세가율은 공개 실거래만으로 계산한 값이다. 등기부의 근저당·선순위 보증금과 임대인의 세금 체납은 공개 실거래에 없어 반영되지 않는다. 이 표는 위험을 판정하지 않는다.

빌라는 특히 조심스럽다

빌라나 오피스텔은 아파트와 다른 특징을 가집니다. 아파트는 단지 내에서 거래가 빈번해 비교적 명확한 시세가 형성되지만, 빌라와 오피스텔은 그렇지 않습니다. 각 건물마다 구조와 면적, 상태가 달라 표준적인 가격을 알기 어렵고, 매매 거래 자체가 드물어 기준가를 잡기가 애매합니다.

아래 표에서 설명하는 것처럼, 빌라의 ‘기준가’는 여러 단계를 거쳐 추정됩니다. 최근 실거래가 있으면 가장 좋지만, 없다면 공시가격이나 감정평가액 등을 참고하게 됩니다. 이는 실제 시장 가격과 차이가 있을 수 있어, 기준가 자체가 불확실성을 내포하고 있습니다.

기준가가 불확실할수록 등기부가 중요

이렇게 기준이 되는 매매가가 불분명한 상황에서는 전세가율의 의미가 퇴색됩니다. 분모(매매가)가 흔들리기 때문에 비율만으로는 위험을 측정하기 어렵습니다. 이 때문에 빌라나 오피스텔 계약에서는 등기부등본 확인의 중요성이 아파트보다 훨씬 더 커집니다.

결국 임차인이 의지할 수 있는 것은 더 명확한 숫자, 즉 등기부등본의 채권최고액과 자신의 보증금액입니다. 전세가율이라는 비율에 의존하기보다, ‘선순위 채권액과 내 보증금의 합’이라는 절대 금액이 얼마인지, 그리고 이 금액을 회수할 수 있을 만큼 주택의 가치가 충분한지를 보수적으로 따져봐야 합니다. 매매가 추정이 어렵다면, 전세보증금반환보증 가입이 가능한지 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

전세가율을 어떤 근거로 계산했는가 — 유형별
유형	전세 있는 건물	같은 면적대 매매	같은 건물 다른 면적대	같은 동 비슷한 건물	기준가 없음
아파트	47,686곳	91.3%	1.4%	3.0%	4.3%
빌라	37,255곳	56.2%	5.8%	6.3%	31.8%
오피스텔	9,539곳	70.5%	4.7%	4.4%	20.4%

국토교통부 실거래가 공개시스템 (최근 12개월 전월세 · 매매 최근 5년 · 2026-09-04 갱신). 매매 실거래가 없으면 같은 건물의 다른 면적대 → 같은 동의 비슷한 건물 순으로 기준가를 넓혀 잡는다. 넓혀 잡을수록 값의 정확도는 떨어진다. '기준가 없음'은 이 사이트가 전세가율을 계산하지 못한 건물이다. 전세가율은 공개 실거래만으로 계산한 값이다. 등기부의 근저당·선순위 보증금과 임대인의 세금 체납은 공개 실거래에 없어 반영되지 않는다. 이 표는 위험을 판정하지 않는다.

신탁등기가 되어 있다면

등기부등본 갑구를 확인했을 때, 소유자 이름 옆에 ‘신탁’ 또는 ‘소유권이전(신탁)’이라고 적혀 있는 경우가 있습니다. 이는 실소유자(위탁자)가 관리, 처분, 개발 등의 목적으로 소유권을 신탁회사(수탁자)에 넘겼다는 의미입니다. 이 경우 법률상 소유자는 개인이 아닌 신탁회사입니다.

소유자가 아닌 신탁사와 계약해야

따라서 임대차 계약은 법적 소유자인 신탁회사와 체결하거나, 최소한 신탁회사의 명시적인 사전 동의를 받아야만 법적 효력을 가집니다. 자신을 집주인이라고 소개하는 위탁자와만 계약을 체결하면, 그 계약은 무효가 될 수 있습니다. 보증금을 보호받지 못하는 것은 물론, 최악의 경우 집을 비워줘야 할 수도 있습니다.

신탁부동산 계약 시에는 반드시 ‘신탁원부’를 발급받아 확인해야 합니다. 신탁원부는 등기소에 직접 방문해야 발급받을 수 있으며, 여기에는 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지 등 신탁 계약의 구체적인 내용이 담겨 있습니다. 신탁회사의 동의를 받았다는 사실은 구두가 아닌, 직인이 찍힌 동의서 등 서면으로 명확히 해야 합니다.

만약 중개사나 임대인이 신탁원부 확인을 꺼리거나 ‘문제없다’는 말로 절차를 생략하려 한다면 계약을 재고해야 합니다. 신탁부동산은 권리관계가 복잡하여 일반 임차인이 모든 위험을 파악하기 어렵습니다. 이런 경우 법률 전문가나 전세피해지원센터 등에 상담을 받는 것이 안전합니다.

확인 순서 정리

안전한 전세 계약은 하나의 확인만으로 완성되지 않습니다. 아래 표에서 지역별 전세 현황을 참고하여 시장 분위기를 파악하고, 개별 계약에서는 다음 순서에 따라 꼼꼼하게 점검하는 과정이 필요합니다. 각 단계는 이전 단계의 확인을 바탕으로 진행됩니다.

아래 목록은 임차인이 자신의 보증금을 지키기 위해 할 수 있는 최소한의 안전장치입니다. 하나라도 확실하지 않다면 다음 단계로 넘어가기 전에 반드시 해결해야 합니다. 중개인의 말에만 의존하기보다, 직접 서류를 확인하고 권리관계를 파악하는 주체적인 자세가 중요합니다.

1. 등기부등본 확인 — 계약하려는 집의 등기부등본을 열람해 소유자와 근저당, 압류, 신탁 등 권리관계를 파악합니다. 선순위 채권액과 내 보증금의 합이 시세에 비해 안전한 수준인지 일차적으로 가늠합니다.
2. 전입세대열람 확인 — 주민센터에서 전입세대열람 내역을 확인해 나보다 먼저 이 집에 전입신고한 다른 임차인(선순위 임차인)이 있는지 확인합니다. 다가구주택이라면 필수 절차입니다.
3. 국세·지방세 완납증명서 요구 — 임대인에게 국세와 지방세 완납증명서를 요구하여 세금 체납 여부를 확인합니다. 체납된 세금은 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 2023년 4월부터 임대인의 동의 없이도 일부 확인이 가능해졌습니다.
4. 계약 체결 및 즉시 조치 — 계약 당일 잔금 이체 직전 등기부등본을 다시 확인합니다. 계약서 작성 후 즉시 주민센터에서 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보합니다.
5. 전세보증금반환보증 가입 — 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 보증기관의 전세보증금반환보증 상품 가입을 검토합니다. 이는 계약 만기 시 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관이 대신 지급해주는 가장 확실한 안전장치입니다.

이러한 확인 절차는 번거롭게 느껴질 수 있습니다. 하지만 전세보증금은 임차인의 소중한 자산입니다. 계약 전에 조금 더 시간을 들여 확인하는 노력이 미래에 발생할 수 있는 큰 위험을 막을 수 있습니다.

시도별 빌라 — 전세가율이 높은 건물의 비중
지역	건물	90% 이상	100% 이상	시세 확인 불가
세종	21곳	33.3%	28.6%	42.9%
경남	163곳	33.1%	19.0%	28.2%
전북	102곳	31.4%	23.5%	51.0%
충남	197곳	29.4%	16.8%	63.5%
경북	240곳	25.8%	15.0%	13.8%
강원	151곳	25.8%	14.6%	25.8%
울산	140곳	20.0%	10.7%	27.9%
충북	149곳	17.4%	12.1%	40.9%
인천	3,111곳	17.2%	9.6%	14.7%
대전	283곳	13.4%	8.1%	27.2%
대구	224곳	13.4%	8.0%	71.4%
제주	424곳	13.2%	6.4%	20.0%
경기	10,508곳	13.1%	6.8%	42.3%
서울	20,497곳	11.0%	5.5%	53.6%
부산	1,045곳	9.0%	5.8%	71.2%

국토교통부 실거래가 공개시스템 (최근 12개월 전월세 · 매매 최근 5년 · 2026-09-04 갱신). 비중의 분모는 전세 거래가 있는 건물이다. 전세가율이 높다는 것은 보증금이 매매가에 가깝다는 뜻일 뿐, 그 자체로 사고를 뜻하지 않는다. 반대로 낮다고 안전한 것도 아니다 — 근저당은 이 계산에 들어 있지 않다. 전세가율은 공개 실거래만으로 계산한 값이다. 등기부의 근저당·선순위 보증금과 임대인의 세금 체납은 공개 실거래에 없어 반영되지 않는다. 이 표는 위험을 판정하지 않는다.